부동산 PF '폭탄'에 건설사-캐피탈-온투업 줄도산 위기

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부동산 PF '폭탄'에 건설사-캐피탈-온투업 줄도산 위기

부동산 침체가 이어지면서 발생한 유동성 위기가 본격화되는 모양새다. 일선 중견‧중소 건설업체가 브릿지론과 PF 부담을 이기지 못하고 파산하는 일이 잦아지면서 저축은행과 캐피탈 등 제2금융권으로까지 부담이 전가되는 모양새다. 업계에선 이르면 연말이나 내년 초에 캐피털사 1~3곳이 무너질지도 모른다는 말도 나온다.

폐업하는 건설사들이 늘어나고 있다. 국토교통부 건설산업지식정보시스템(KISCON)에 따르면 올해 상반기까지 폐업신고를 한 종합·전문건설업체는 1787개사로 집계됐다. 2014년 상반기(2163개) 이후 가장 큰 규모다.
고금리에 따른 미분양 주택 급증과 부동산 PF 부실 위기로 인해 건설사들의 폐업이 이어지고있다.

업계에선 건설사가 폐업하는 주된 원인으로 회사 도산 등 경영악화를 꼽는다. 부동산 경기 침체와 공사비 상승으로 사업성이 떨어지는 상황에서 금리상승으로인한 부담까지 겹치면서 어려움이 커졌다는 것. 공사를 멈추거나 시작하지 못하는 현장이 많아졌고 매각‧경매형태로 토지를 처분하는 곳도 많아졌다는 설명이다.

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실제로 많은 건설사들이 발이 묶인 상황이다. 부동산 상승기에 땅을 사들인 건설사는 분양가를 높게 책정해야만 하는 상황이다. 토지매입비와 공사비, 금융비용 등 매몰비용을 회수해야해서다. 하지만 미분양 우려가 큰 상황에서 무리하게 사업을 진행하면 공사비만 들고 회수를 하지 못하는 일이 생길 수 있다. 지난 5월말 전국 미분양 주택은 6만8865가구로 20년 장기 평균(6만2000호)보다 많은 상황이다.

실제로 전국 곳곳에선 공사를 시작조차 못한 현장들이 심심찮게 보인다. 이는 사업이 본격화되는 지표인 브릿지론의 본 PF 전환에서도 나타난다. 올 상반기 저축은행이 취급하고 있는 브릿지론이 본 PF로 전환한 경우는 5%도 되지 못한다. 브릿지론은 사업이 본격화 돼 받기 되는 PF 전에 초기 자금을 마련하기 위해 제2금융권 등에서 고금리로 돈을 빌리는 것을 말한다.

10대 저축은행의 부동산 관련 요주의 이하 여신이 총 5조3858억원으로 집계됐다. 그래픽=박혜수 기자

자금회수가 힘들어지면서 저축은행들도 어려움이 커지는 모양새다. 땅을 담보로 잡긴 했지만 대다수의 브릿지론은 실물이 아닌 개발이 완료됐을 때를 감안해 땅의 가치를 매긴다. 이 때문에 통상적으로 감정가를 실제 땅값의 몇 배에서 수십 배까지 높게 책정한다. 사업이 엎어지면 빌려준 돈보다 턱없이 부족한 가치의 땅만 남게 되는 것이다. 한국기업평가에 따르면, 저축은행의 자기자본 대비 브릿지론 비중은 128%에 달한다.

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캐피탈(할부금융·리스)업계도 사정은 마찬가지다. 국내 28개 캐피탈사의 올해 3월 말 기준 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)대출 규모는 21조6736억원에 달한다. 2019년 말 약 8조9189억원 수준이었던 것을 감안하면 2.4배나 규모가 커졌다. 그만큼 부동산 위기에 취약해진 셈이다.

실제로 한국기업평가 등에 따르면 국내 캐피탈사 28곳의 지난 3월 말 기준 고정이하여신 잔액 합계 규모는 총 3조1545억원으로 1년 전(2조995억원)보다 약 50.3% 증가했다. 고정이하여신은 고정, 회수의문, 추정손실 여신을 말하며 부실채권(NPL)이라 부른다. 연체기간이 3개월 미만인 '요주의이하여신'도 지난해 3월 5조6744억원에서 올해 3월 8조6981억원으로 53.3% 늘었다.

온라인투자연계금융업계(온투업계)도 예외가 아니다. 온투업계는 전체대출에서 부동산담보대출이 65%, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)이 5%를 차지한다. 부동산과 운명을 같이한다고 해도 무방할 정도다. 온투업계의 연체율은 2022년 6월 3.02%에서 올해 2월 7.58%로 2배 이상 올랐다. 난 4월 기준 연체율이 두 자릿수를 넘긴 곳도 전체의 22.5%(11곳)에 달한다.

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위기 속에 존망자체가 흔들리는 곳도 나타나고 있다. 온투업에선 지난해 12월 그래프펀딩이 폐업했고 비드펀딩도 지난달 말을 끝으로 영업을 종료했다. 국내 3대 신평사(한국신용평가·한국기업평가·나이스신용평가)는 지난달 저축은행 3곳(웰컴·키움·OSB)의 등급 전망을 하향 조정했다.

업계관계자는 "부동산관련 대출 비중이 큰 온투업은 부동산 침체의 직격탄을 맞았다"면서 "캐피탈사도 이르면 연말에서 내년 초 사이에 1~3곳이 파산할 가능성이 큰 것으로 본다"고 했다.

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